不動産
不動産売却にかかる税金と節税方法を完全解説｜譲渡所得税の計算から特例まで【2026年版】
最終更新日：2026年4月15日
免責事項：本結果は一般的な税制情報に基づくシミュレーションであり、個別具体的な税務相談ではありません。 推定節税額はあくまで概算です。最終判断は税理士にご相談ください。
この記事でわかること
- ✔ 譲渡所得税の計算式と長期・短期譲渡の税率の違い
- ✔ 3,000万円特別控除・10年超軽減税率など主要な節税特例
- ✔ 取得費不明・相続不動産など特殊ケースの対処法
譲渡所得税の基本計算式
不動産を売って利益が出ると「譲渡所得」として課税されます。計算式は「譲渡所得 ＝ 売却価格 − （取得費 ＋ 譲渡費用）」です。取得費は購入価格＋購入時の諸費用、譲渡費用は仲介手数料・測量費・解体費などです。
| 種別 | 所有期間 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 長期譲渡 | 売却年の1/1時点で5年超 | 20.315% |
| 短期譲渡 | 売却年の1/1時点で5年以下 | 39.63% |
| 10年超軽減 | 10年超＋居住用 | 6,000万円以下: 14.21% |
主要な節税特例の一覧
| 特例名 | 控除額・内容 | 主な条件 |
|---|---|---|
| 居住用財産の3,000万円特別控除 | 3,000万円控除 | 居住用・転居後3年以内 |
| 10年超所有の軽減税率 | 6,000万円以下14.21% | 10年超・居住用 |
| 取得費加算の特例 | 支払い相続税の一部 | 相続後3年10ヶ月以内 |
| 相続空き家の3,000万円控除 | 3,000万円控除 | 親の自宅空き家を相続売却 |
💡居住用財産の3,000万円特別控除と10年超所有の軽減税率は併用できます。居住用で10年超所有のマイホームを売る場合は両方チェックしてください。
取得費不明の場合の対処法
購入当時の売買契約書等が見つからない場合は「概算取得費（売却価格の5%）」を使えます。ただし実際の取得費が5%より高い場合は実額を使う方が有利です。購入当時の通帳記録・ローン契約書・登記関係書類から取得費を復元できる場合があります。
よくある質問
Q. 不動産を売って損した場合も確定申告が必要ですか？
A. マイホームの売却損は損益通算・繰越控除を使うために確定申告が必要です。投資用不動産で損失が出た場合も、翌年以降の売却益と通算するために申告する価値があります。利益が出なければ申告不要ですが、する方が有利なケースが多いです。
Q. 相続した実家を兄弟で分けて売る場合、3,000万円控除は各自に適用されますか？
A. 相続空き家の3,000万円特別控除は2024年改正で各自に3,000万円まで適用されるようになりました（旧制度は1物件で3,000万円）。ただし適用要件（昭和56年5月31日以前建築の旧耐震基準物件等）があります。
まとめ
- ▶不動産売却の税率: 長期（5年超）20.315%、短期（5年以下）39.63%
- ▶居住用マイホームは3,000万円特別控除で大幅節税が可能
- ▶取得費が不明な場合は売却価格×5%を概算取得費として使用可