不動産
不動産の長期譲渡と短期譲渡の違い｜税率が2倍になる所有期間の判定
最終更新日：2026年4月15日
免責事項：本結果は一般的な税制情報に基づくシミュレーションであり、個別具体的な税務相談ではありません。 推定節税額はあくまで概算です。最終判断は税理士にご相談ください。
この記事でわかること
- ✔ 長期・短期譲渡の判定基準（売却年の1月1日時点での所有期間）
- ✔ 税率の違い（20.315% vs 39.63%）と節税効果
- ✔ 所有期間を延ばして節税するメリットと注意点
長期・短期の判定基準
不動産の所有期間の判定は「売却する年の1月1日時点で5年を超えているか」で行います。例えば2019年6月に購入した物件を2024年12月に売る場合、2024年1月1日時点では4年7ヶ月で5年以下のため短期譲渡になります。2025年1月以降に売れば長期譲渡になります。
⚠️「購入から5年後に売れば長期」と思っている方が多いですが、正確には「売却年の1月1日時点」で判定します。年をまたぐタイミングで大きく変わることに注意してください。
税率の具体的な影響
| 譲渡所得 | 長期（20.315%） | 短期（39.63%） | 差額 |
|---|---|---|---|
| 500万円 | 約102万円 | 約198万円 | 約96万円 |
| 1,000万円 | 約203万円 | 約396万円 | 約193万円 |
| 2,000万円 | 約406万円 | 約793万円 | 約387万円 |
譲渡所得が大きいほど、長期・短期の差が拡大します。1月まで売却を待つことで数百万円の節税になるケースもあります。
よくある質問
Q. 相続した不動産の所有期間は相続時から計算しますか？
A. 相続した不動産の所有期間は、被相続人（亡くなった方）の取得日から計算します。親が20年前に購入した土地を相続した場合、相続した日からではなく親が購入した日から5年を超えているため長期譲渡扱いになります。
Q. 買換え特例と長期・短期の関係は？
A. 居住用財産の買換え特例（譲渡益の課税を次の物件売却まで繰り延べ）は原則として長期譲渡所得（所有期間10年超）の物件が対象です。
まとめ
- ▶長期・短期は「売却年の1月1日時点で5年超か否か」で判定
- ▶長期は20.315%、短期は39.63%と税率が2倍近く異なる
- ▶12月売却予定の場合は翌年1月まで待つだけで節税できる場合がある