不動産
取得費がわからない不動産の売却｜概算取得費5%ルールと損しない方法
最終更新日：2026年4月15日
免責事項：本結果は一般的な税制情報に基づくシミュレーションであり、個別具体的な税務相談ではありません。 推定節税額はあくまで概算です。最終判断は税理士にご相談ください。
この記事でわかること
- ✔ 取得費不明時の概算取得費（売却価格×5%）の計算方法
- ✔ 実際の取得費を復元するための書類の探し方
- ✔ 概算取得費を使う場合の税額への影響
概算取得費（5%ルール）とは
不動産の購入当時の売買契約書等を紛失して取得費が不明な場合、国税庁のルールで「売却価格の5%」を取得費として申告できます。例えば5,000万円で売った不動産なら250万円が取得費として認められます。
⚠️売却価格の95%が譲渡所得として課税されるため、実際の取得費が5%より高い場合は実額を使う方が有利です。3,000万円で購入した物件を5,000万円で売った場合、実額(3,000万)と概算(250万)では譲渡所得が2,750万円も違います。
取得費を復元する方法
- 購入当時の通帳・振込記録（口座を管理している金融機関に問い合わせ）
- 住宅ローンの返済記録・残高証明書
- 登記事項証明書（取得原因欄から購入日を確認）
- 当時の不動産会社や司法書士事務所への問い合わせ
- 都税事務所・市区町村の固定資産税課税台帳（評価額の推移から推計）
よくある質問
Q. 概算取得費を使った場合、税務調査で問題になりますか？
A. 概算取得費は国税庁が認めた正規の方法です。「取得費が不明のため概算取得費を使用した」と申告書に記載すれば問題ありません。ただし後から実際の取得費が判明した場合は修正申告が可能です（5年以内）。
Q. 購入した土地と建物の取得費が一括で記録されています。それぞれに分けるにはどうしますか？
A. 土地と建物の取得費を分けるには、購入時の売買契約書に記載の按分割合を使うか、固定資産税評価額の比率で按分します。建物は減価償却で毎年価値が下がるため、取得費から経年減価分を差し引く必要があります。
まとめ
- ▶取得費不明の場合は売却価格×5%の概算取得費を使用可
- ▶実際の取得費が5%より高い場合は実額を使う方が節税になる
- ▶通帳・ローン記録・登記書類等から取得費を復元できる場合がある