不動産
不動産売却で損失が出た場合の確定申告｜損益通算で税金を取り戻す方法
最終更新日：2026年4月15日
免責事項：本結果は一般的な税制情報に基づくシミュレーションであり、個別具体的な税務相談ではありません。 推定節税額はあくまで概算です。最終判断は税理士にご相談ください。
この記事でわかること
- ✔ マイホーム売却損で使える損益通算・3年繰越控除の仕組み
- ✔ 給与所得との相殺方法と確定申告の手続き
- ✔ 投資用不動産の損失との違い
マイホーム売却損の損益通算とは
マイホーム（居住用財産）の売却で損失が出た場合、一定の要件を満たせば「給与所得」や「事業所得」などの他の所得と損益通算できます。例えばマイホームで500万円の損失が出て、給与所得が700万円あった場合、課税所得は200万円になります。
💡控除しきれなかった損失は翌年以降3年間繰り越せます。大きな損失が出た場合でも数年かけて税負担を軽減できます。
適用要件
- 所有期間5年超の長期譲渡所得であること
- 自分が住んでいたマイホームであること
- 損失の通算を受ける年（とその後3年）は確定申告が必要
- 合計所得金額が3,000万円以下の年しか繰越控除を適用できない
⚠️投資用不動産（アパート・賃貸用マンション等）の売却損は原則として他の所得と損益通算できません。マイホームのみが対象です。
確定申告の手続き
売却した翌年の確定申告（2月16日〜3月15日）で「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」を申告します。翌年以降も繰り越す場合は毎年確定申告が必要です（申告しないと繰越できません）。
よくある質問
Q. 買換えと関係なくマイホームを売っただけで損失が出た場合も損益通算できますか？
A. はい、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」は買換えを前提としない場合も適用できます（住宅ローン残高が売却価格を超えている場合等の要件あり）。複数の特例があるため状況に応じて税理士に確認することをおすすめします。
Q. 株式の損失と合算できますか？
A. 不動産の譲渡損失と株式の譲渡損失は別の分類（上場株式等の譲渡損失）のため、直接合算することはできません。それぞれ別の損益通算ルールに従います。
まとめ
- ▶マイホームの売却損は給与所得等と損益通算でき、3年繰越も可能
- ▶投資用不動産の損失は他の所得と損益通算不可
- ▶繰越控除を受ける年は毎年確定申告が必要